新政深度观察： 开发商抱团死扛、购房者心态实录、房价走势详解

（来源：上海证券报 于兵兵）权威消息人士透露，从今天起，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业，标志着高房价开始松动。

分析人士称，8.5折优惠意味着房价下跌15％，或许，恒大地产推倒的是楼市降价的第一张“多米诺骨牌”。

五一期间，一机构所做的十大房企新政“生存之道”调查显示，包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目，动辄大幅涨价的做法已经完全消失。“虽然降价迹象尚不明显，但在新政持续影响下，恒大这一领降行为至少将影响其楼盘分布的广州、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、天津等20余个典型城市的房价走势。”业内人士说。

当然，恒大降价有着明确的战略意图。接近恒大地产的人士称，恒大此举一方面要在新政环境下快速抢占市场份额，保证公司现金流阶段性安全，另一方面也为下一轮地产企业洗牌积累并购资金。

统计显示，4月房企销售记录良好，但对资金的渴求仍然强烈。4月，恒大成功发行6亿美元优先票据，年利率达13％；恒盛地产、碧桂园等企业也大举融资。

在高调融资的同时，房企未忘打通另一条资金输血通道，即销售回款。业内不久前就预计部分去年在港上市的房企可能受首个财年业绩增长数据的需要而率先降价回款，恒大、龙湖即在此列。另外，一些为上市而大举扩张的房地产项目，目前正是支付土地出让金和工程款项的集中期，这也是开发商热衷促销回款的重要原因。

恒大率先八五折销售所有楼盘

（来源：中国证券报-中证网 林喆）调控重压之下，一线房地产商重拾“现金为王”，通过加速周转为持续增长储备能量。5日，恒大地产(3333.hk)宣布，公司在全国的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。

业内人士指出，房价理性回归是真实住房需求有效释放的前提条件，同时也是打破楼市“冰冻”局面的关键因素。而恒大等一线房地产商的降价行为将具有较强的示范效应，有望带动区域房价步入调整期。

加速周转增持现金

目前，房地产企业的货币资金十分充足。

据wind数据统计，今年一季度末，申万分类的102家a股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元人民币，同比增长60.4%，创三年以来新高。其中，万科(000002)手持现金179.2亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。另外，首开股份(14.87,0.00,0.00%)(600376)、保利地产(11.43,0.00,0.00%)(600048)、金融街(8.36,0.00,0.00%)(000402)等公司货币资金均超过100亿元。

恒大地产最新公布的销售业绩显示，今年4月，公司实现合约销售额37.4亿元人民币，合约销售面积57.8万平方米。1至4月，公司累计实现合约销售额121.3亿元，合约销售面积189.3万平方米，同比分别增长120.3%和60.4%。4月中旬，恒大地产发行优先票据募集资金6亿美元。在销售回款和票据发行的双重影响下，恒大地产所持货币资金显著上升。截至今年4月30日，恒大现金余额达209.9亿港元，增长28.3%。

业内专家指出，企业提高净资产收益率主要有两种方式，一是加速周转、扩张规模，二是提高售价、最大化单位利润。在房地产低迷期和平稳发展期，一线地产商往往会倾向于前一种方式。而在行业调整期，追求高周转和规模化扩张的房企通常会降低库存、增持现金。

以万科为例，2009年，公司的存货周转率为0.54，这意味着公司库存不到两年便可消化，而房地产项目的开发周期一般为2-4年。2010年一季度末，在万科各类存货中，现房存货59.0亿元，占比仅5.7%。万科执行副总裁肖莉表示，由于坚持稳健经营，公司目前的财务状况和存货结构健康，能够应对市场可能出现的各种变化。

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重点布局二三线城市

持有大量现金的一线房企普遍表示，将回避前期房价涨幅过快的热点城市，同时继续看好二三线城市；希望在房地产市场的调整期，低成本获得优质土地储备。

今年4月份，恒大地产合约销售均价为每平方米6,467元，同比增长32.4%；明显低于热点城市的房价涨幅。原因是该公司的项目主要布局在二三线城市，价格涨幅有限，受政策的冲击也相对较小。公司表示，今后，公司将继续坚持稳健经营的策略，避免与其他地产商争逐高房价和高风险城市。

万科也十分看重二三线城市的自住需求。肖莉表示，由于全国的资产配置需求集中于少数热点城市，这些城市的房价涨幅远高于全国整体。相对而言，以自住需求为主的多数二三线城市表现得更为稳定。公司将持续侧重二三线城市的良性扩张。2009年，万科新增项目44个，大部分位于二三线城市，新增项目楼面地价仅为2401元/平方米。

业内人士指出，调控政策主要针对房价过快的城市。而在城镇深入推进中，二三线城市正迎来快速发展期，提前布局二三线城市的地产开发企业今后将明显受益。

2009年，二三线城市房地产销售额占比已经超过60%。以恒大地产为例，公司4月合约销售金额排名前3位的地区为石家庄、重庆及长沙，占比分别为18.7%、14.1%和10.6%。

市场人士认为，在行业调整期内，一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局，是稳定开工率、增加有效供给的举措，有利于房地产市场尽快“软着陆”。

新政后首家房企全线降价

（来源：京华时报 肖宾）5月5日，房地产行业龙头企业恒大地产公布其4月份的销售业绩。在公布销售情况的同时，恒大地产同时宣布其全国在售项目将展开85折促销活动。这也是在此轮房地产新政出台后，第一家公开表示全线降价的龙头房企。

前四个月合约销售121.3亿元

恒大地产在今年四月共实现合约销售额人民币37.4亿，合约销售面积57.8万平方米，合约销售均价为6467元/平方米。该集团4月份的合约销售额较2009年同期增长55.9%，销售面积同比增长17.8%，销售均价同比增长32.4%。

今年1月到4月，恒大地产累计实现合约销售额121.3亿元，累计合约销售面积189.3万平方米，合约销售均价为6408元/平方米。该集团1月到4月份的合约销售额较2009年同期增长120.3%，销售面积同比增长60.4%，销售均价同比增长37.3%。这是该集团成立以来的最好销售业绩。

该集团有关负责人表示，销售成绩之所以出现飞跃，是因为恒大主要在房价涨幅较低的二三线城市重点发展，受政策冲击很小。

全国在售项目折扣促销

该集团有关负责人表示，目前，恒大在全国土地储备已超过5000万平方米，57个项目分布在25个主要城市。从即日起，恒大地产的在售项目全部展开85折促销活动，让利购房人。

该负责人强调，恒大地产目前现金流非常充裕。尤其是上市后一直保持充足现金流，在2009年末公司现金余额为港币163.6亿元；2010年1月末，现金余额为港币190.2亿；2月末，现金余额为港币150.6亿；4月末，现金余额达港币209.9亿元。此次打折，完全出于抢占市场份额、进行行业整合的目的。

针对恒大此举，市场各界普遍惊叹。有房地产公司高管表示，经过2009年的楼市旺销，国内大型房企的现金情况都比较充裕，所以对此次政策调整反应平稳，普遍还没有调整价格的压力，都想先观察一段时间，再决定项目的价格。恒大地产此次出击，在时间点和价格调整幅度上，确实让人比较意外。如果恒大的价格战对其他开发商造成了冲击，相信其他企业也会跟进。

（来源：每日经济新闻 朱玲）当下房地产市场风云多变，成交持续低迷。

5月5日，去年赴港上市的恒大地产在香港业绩发布会上，再次交出令各界吃惊的4月销售业绩：今年4月集团实现合约销售额37.4亿元，同比增长达55.9%；今年1~4月份，恒大累计实现合约销售额达到121.3亿元，相比2009年同期上涨了120.3%。截至2010年4月30日，恒大现金结余达到209.9亿港元。

对于业绩的大幅增长，业内分析人士认为，恒大进入的城市主要集中在房价涨幅较低的二三线城市，这些城市楼市受新政调控的影响较小，刚性需求强烈。同时恒大也规避了与其他房地产商争锋一线城市、推高房价的风险。

强势吸金1~4月销售超百亿

从4月中旬开始，各地楼市成交开始出现明显下滑趋势，“五一”黄金周期间更呈现出前所未有的惨淡。而恒大地产却交出了一份逆市飘红的市场答卷。

据悉，2010年4月，集团实现合约销售额37.4亿元，合约销售面积达57.8万平方米，其中销售额相比2009年增长达五成，达到55.9亿元，销售面积同比增长达17.8亿元。值得注意的是，在市场低迷的情况下，恒大全国范围项目销售均价达到了6408元/平方米，比去年的4666元/平方米上涨了32.4%。

本次业绩发布会的公开资料显示，4月对恒大销售贡献颇多的区域主要集中在二三线城市，如石家庄、重庆以及长沙，其中石家庄销售金额占了总合约销售的18.7%，重庆达到了14.1%，而长沙也占了10%份额。

其中石家庄恒大城项目最具代表性。恒大地产相关人士透露，石家庄恒大城项目于4月18日新政发布的当天正式开盘。当日实现合同销售额约6.3亿元，合同销售面积约7万平方米，销售约520套，均价达9014元/平方米，刷新了当地楼市记录。

市场专家认为，二线城市与一线城市的楼市显示出比较大的差别，因此如恒大这样主要布局全国二线城市的开发商，将会在实力上有进一步的增强，并提升应对市场变化的能力。由于国家将调控区域集中于部分房价上涨过快的城市，从日前国家统计局公布的全国70个大中型城市房价涨幅来看，涨幅较大的也以一线城市居多。

因此，近期一些主打一线城市的开发商，4月的销售业绩或有不同程度的下滑。恒大则避免了冲击，受新政的冲击很小，此外该公司一直以稳健经营为目的，不论是销售还是开发土地，都避开了与其他开发商追逐一线城市，不断推高房价而引发的市场预期风险。

截至4月，恒大地产累计实现合约销售额达121.3亿元，这相比2009年同期增长了一倍，达120.3%的涨幅；累计合约销售面积达189.3万平方米，同比增长60.4%。这是继2010年3月后，合约销售再次刷新的同期纪录。

早已布局二线城市的恒大，尝到了硕果累累甜头，今年恒大更是用实际行动再次证明，其二线布局策略。4月23日，恒大地产以5亿元的总价拿下长春高新区地块，该地块高达20万平方米，地面均价仅为2531元/平方米。

业内专家表示，一些大品牌的开发商进驻二三线城市，不仅会提高当地楼盘的品质和质量，同时能拉动当地经济增长，市场竞争也呈现多元化发展。